敷引特約がある場合、退居時に敷金は全額返還してもらえないのでしょうか？

そもそも敷金とは、賃貸借契約の借主の債務を担保するために貸主に交付する金銭をいいます。具体的には、入居者が家賃を滞納した場合や、入居者の故意や過失により物件が損耗したにもかかわらず、貸主が入居者より損失の埋め合わせを受けられなかった場合に、その分を敷金から差し引くことができ、残額を明け渡し時に借主に返還することになっています。もし上記のような事情がなければ、全額返還されるのが原則です。逆に言うと、故意・過失でなく自然に損耗した分の補修費用は、貸主の負担になります。補修費用は家賃の中に入っているようなものです。

• 自然に損耗した分の補修費用･･･家賃に一体で含まれる（貸主負担）
• 故意・過失で損耗した分の補修費用･･･敷金で担保される（入居者負担）

しかし、建物賃貸借契約の中には、契約終了時に敷金の中から一定額を差し引く旨の特約が盛り込まれているケースがあります。例えば敷金40万円、敷引20万円であれば、入居者に債務不履行がなければ、契約が終了して建物を明け渡した時に、40万円から20万円を差し引いた20万円を返還するというものです。

敷金であるならば本来は敷引額も返還されるのが原則ですが、敷引特約の性質については、礼金、普通に使用していれば当然についてしまう汚れや毀損の修理費（クロスのテレビ焼けなど）（以下、「通常損耗の補修費用」といいます。）、入居者が貸主に更新料を免除してもらったことへの対価、家賃を安くすることの代償、空室損料などの要素が一体となっているものと解され、敷引の20万円は礼金や更新料などの一部のようなものなので敷金として返す必要はないと考えられています。要するに、敷引は正当化されていたのです。

この敷引特約につき、「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と定める消費者契約法に違反するのではないかという疑問があり、特約の有効性をめぐって訴訟が提起されていました。事案は、京都市内のマンションの１室の入居者が、敷引特約で差し引かれた金銭の返還を求めたものです。内容は、

• 家賃　月9万6000円
• 賃貸期間　平成18年8月から平成20年8月まで（２年契約）
• 敷金　40万円

• 敷引特約として、経過年数に応じて18万円～34万円を差し引く

というものでした。

これについて最高裁は、2011年（平成23年）３月24日、無効とはいえないと判断しました。理由としては、

① 通常損耗の補修費用を敷引金として授受する特約が成立している場合は、補修費用は賃料には含まれていないとみるのが相当であること。

② 通常損耗の補修費用に充てるために貸主が一定の額を入居者から受け取ることは、通常損耗の補修が必要かどうかの争いや具体的な金額をめぐる紛争を防止する観点から、不合理とはいえないこと。

③ 敷引額が、契約の経過年数や建物の場所、専有面積等に照らして、通常損耗の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえないこと。

④ 敷引額が月額賃料の２倍弱ないし3.5倍強にとどまっており、借主は契約が更新される場合に1か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていないこと。

要するに、敷引特約は通常損耗の補修費用の額として異常ではないのであれば、貸主と入居者の間で合意がある場合は、その敷引特約は無効ではない、というわけです。